ملک مشاع و مفروز چه تفاوتی دارند؟

با توجه به مالکینی که یک مال واحد می‌تواند داشته باشد، حالات مختلفی برای نوع مالکیت از نظر استقلال مالک (مالکان) می‌توان متصور شد. تقسیم‌بندی مال به مال مشاع، مفروز و تفکیک‌شده هم بر اساس تعداد مالکان یک مال و نحوه‌ی مالکیت آن‌ها از نظر استقلال در ملکیت است.

تعریف ساده و همه فهمی که می‌توان مال مشاع ارائه داد، این است که اگر مالی واحد دارای چند مالک باشد، به‌ گونه‌ای که هر جزء آن مال برای تمامی آن مالکان باشد، ولی هیچ‌کدام از مالکان اختیار دخل و تصرف به صورت مستقل را نداشته باشند، به آن حالت اشاعه و به آن مال، مال مشاع می گویند.
حالت مقابل مال مشاع، مال مفروز است. یعنی اگر مال مشاع را میان مالکان آن به نسبت سهمی که دارند، تقسیم کنیم، به‌ گونه‌ای که پس از تقسیم هر مال، فقط یک مالک مستقل داشته باشد، به آن مال، مال مفروز می گویند. یعنی در حقیقت ملک مفروز همان تقسیم‌ شده‌ ی ملک مشاع است.

مثلاً اگر دو شخص مالک یک آپارتمان دو واحدی به صورت مشاع باشند (هر کدام سه دانگ ولی به صورت مشاع )، این‌گونه نیست که شخص اول مالک یک واحد آپارتمان و شخص دوم مالک واحد دیگر باشد. بلکه هر دو شخص، مالکِ هر دو واحد هستند و در هر جزء و آجر آن به صورت سه دنگ سه دنگ شریک هستند، حال اگر همین آپارتمان دو واحدی را میان شخص اول و دوم تقسیم کنیم و بگوییم مالک واحد اول فقط شخص اول و مالک واحد دوم فقط شخص دوم باشد (به صورت مستقل)، وضعیت به ملک به حالت افراز در می‌آید.

در مورد املاک مشاع که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته است، اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد، مرجع صالح برای درخواست افراز، «اداره ثبت محل وقوع ملک» است و طبق قانون افراز املاک مشاع، تصمیم واحد ثبتی قابل‌ اعتراض به مدت ده روز از تاریخ ابلاغ در «دادگاه صالح» خواهد بود.

مگر اینکه بین مالکان، محجور یا غائب مفقودالاثری باشد که در این حالت بر اساس رأی وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ مورخه ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی، رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت «دادگاه عمومی» می‌باشد.

اما در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، «دادگاه عمومی محل» است و رأی آن قابل تجدیدنظر است.

مراحل افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع باید بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و رعایت مقررات مربوط به آن صورت گیرد بدین توضیح که:
الف) جریان ثبتی ملک مورد افراز باید تمام شده باشد و ملک دارای سند مالکیت قطعی باشد.
ب) درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح ملک باید به اداره ثبت داده شود.
ج) پرونده توسط نماینده اداره ثبت محل از این جهت که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده یا دارای سند مالکیت است، بررسی می‌گردد.
د) نماینده ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به‌طور کامل به رئیس اداره ثبت ارسال می‌کند تا وی پس از رؤیت گزارش نماینده ثبت تصمیم‌گیری کند.
ه) رئیس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر، پرونده را به نقشه‌بردار ثبت برای معاینه محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری می‌فرستد.
و) نقشه‌بردار با نماینده ثبت به همراه همه ی شرکا و اشخاصی که متقاضی افراز بودند در محل حاضر می‌شود و نسبت به رسم نقشه با حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی اقدام می‌کند و پس از ثبت امضاء همه حاضرین آن را به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌دارد.
ز) مسئول واحد ثبتی هم بعد از رسیدگی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوه‌ی آن اعلام می‌دارد، که این تصمیم همراه با یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه‌ی افرازی، به همه شرکا ابلاغ می‌گردد تا اگر اعتراضی داشته باشند، ظرف ۱۰روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، تسلیم کنند.
ح) در صورت عدم وجود معترض، نماینده‌ی ثبت با توجه به صورت‌جلسه‌ی افرازی، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابع اطلاع می‌دهد.

نکته: در رابطه با آپارتمان‌های ساخته و تکمیل‌شده، شهرداری برگه‌ی پایان کار و در مورد ساختمان‌های نیمه‌تمام گواهی عدم خلاف صادر می‌کند. بعد از صدور این برگه‌ها مالکان می‌توانند آپارتمان را معامله کنند. افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگه‌ی پایان کار با درخواست از دفاتر اسناد رسمی ممکن است.