دعاوی ملکی دعاوی می باشد که در حوزه املاک و خانه مطرح می شود و در حقیقت طرفین ادعای ذی حق بودن بر روی یک ملک را دارند. مهم ترین دعاوی ملکی کیفری مربوط به دعاوی ملکی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون مجوز رسمی از مراجع مرتبط و ارتکاب کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک ملکی می‌باشد. انواع دادخواست حقوقی ملکی شامل دادخواست دعاوی خلع ید و  تخلیه منزل میباشد. در ادامه مقاله نمونه دادخواستها وجود دارد . با ما همراه باشید.

مفهوم دعاوی ملکی 

مفهوم دعوی در لغت و اصطلاح برای بهترین درک از هر موضوعی، ضروری است که ابتدا معنای دقیق آن را درک کنیم. واژه “دعوی” از کلمه عربی “دعوی” گرفته شده و در لغت به معنای ادعا است. این ادعا در مقابل حقیقت و واقعیت قرار دارد و اختلاف زیادی با آن دارد. به عبارت دیگر، هر ادعایی باید با استدلال ثابت شود و تا زمانی که اثبات نشده باقی می‌ماند. اما در اصطلاحات فقه و حقوق، دعوی یک مفهوم معادل با دادخواهی، مرافعه و داوری دارد. به طور خلاصه، دعوی یک روند حقوقی است که برای اثبات یا حل اختلافات بین دو طرف صورت می‌گیرد، جایی که حجج هر طرف با یکدیگر در تعارض است. بنابراین، می‌توان گفت که هر پرونده‌ای که در دادگاه یا دادسرا بررسی می‌شود، یک دعوی محسوب می‌شود. این دعوی‌ها می‌توانند به دسته‌بندی‌های مختلفی از جمله کیفری و حقوقی تقسیم شوند.

دعاوی ملکی چیست؟

دعاوی ملکی دعاوی می باشد که در حوزه املاک و خانه مطرح می شود و در حقیقت طرفین ادعای ذی حق بودن بر روی یک ملک را دارند. این دعاوی می تواند کیفری یا حقوقی باشد که بسته به نوع و موضوع دادخواست در دادگاه های کیفری یا دادگاه های حقوقی مورد برسی قرار می گیرد. دعاوی ملکی که در پی دریافت حق می باشد معمولا در دادگاه حقوقی و دعاوی ملکی که توام با ارتکاب یک جرم می باشد معمولا در دادگاه کیفری مورد برسی قرار می گیرد.

دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی با موضوع اموال اشخاص در دادگاه های کشور مطرح می شوند. همان طور که می دانید املاک جزو اموال غیر منقول افراد محسوب شده و می توانند با موضوع اموال در مراجع قضایی مطرح شوند. لازم به ذکر است که اموالی که امکان نقل و انتقال را ندارند در گروه اموال غیر منقول قرار می گیرند.
در دعاوی ملکی حقوقی یکی از طرفین دعوا، ادعای خود را که بر علیه طرف دیگر است مطرح می کند. البته این شخص باید برای ادعای خود، دادخواست تنظیم نماید. البته در قانون کشور مصادیقی برای دعاوی حقوقی ملکی ارائه شده است. پرونده ملکی حقوقی در انواع مختلفی می تواند مطرح شود. پرونده های ملکی حقوقی که حجم بالایی از دعاوی حقوقی ملکی را در دادگاه ها به خود اختصاص داده اند عبارتند از:

• پرونده دعوی فروش ملک مشاع
• پرونده دعوی تخلیه
• پرونده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
• پرونده دعوی خلع ید
• پرونده های کمیسیون ماده 100
• پرونده دعاوی الزام به اخذ گواهی پایان کار
• پرونده دعوی افراز و تقسیم ملک مشاع

دعاوی ملکی کیفری

دعاوی ملکی کیفری مربوط به نقض قوانین کیفری در زمینه ملکیت و مستغلات هستند. این دعاوی به عنوان نتیجه ‌ای از اقدامات غیرمجاز مانند دزدی، تخریب، تخلف از قراردادها و سایر اعمال جنایی در ارتباط با املاک بروز می ‌کنند. در این حالت، دادگاه‌ ها به منظور تأمین عدالت و تنظیم جریمه ‌های لازم، متخلفین را محاکمه خواهند کرد. لیست انواع دعاوی ملکی کیفری عبارتند از:

مهم ترین دعاوی ملکی کیفری

• دعاوی ملکی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون مجوز رسمی از مراجع مرتبط
• ارتکاب کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک ملکی
• جعل اسناد ملکی برای کلاهبرداری
• فروش غیرقانونی مال غیر
• تبانی و فساد در خرید و فروش‌ و معاملات دولتی
• انتقال منافع ملک غیر
• استفاده از سند جعلی در معامله
• معامله و خرید و فروش معارض
• ورود غیرمجاز به ملک دیگری
• خیانت در امانت

دعاوی ثبتی ملکی

دعاوی ثبتی ملکی معمولاً مربوط به اختلافات مربوط به ثبت و انتقال مالکیت و سند هستند. این دعاوی ممکن است شامل انتقال غیرمجاز مالکیت، اثبات حقوق مالکیت، رد یا لغو ثبت و سایر امور مرتبط با ثبت املاک باشد. در این نوع دعاوی، دادگاه‌ ها به منظور رسیدگی به اختلافات و تصمیم‌ گیری در مورد اعتبار و اعمال ثبتی ملکی، نقش اساسی را ایفا می ‌کنند. لیست انواع دعاوی ملکی ثبتی عبارتند از:

مهم ترین دعاوی ثبتی ملکی

• ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
• ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی املاک مرتبط
• افراز ملک مشاع از اداره ثبت
• دعاوی ملکی اجرای ثبت
• ابطال مراحل ثبتی

نحوه تنظیم قرارداد ملکی

از گذشته تا کنون علاقه مندی به معاملات و خریداری املاک بین مردم حائز اهمیت بوده به نوعی که ملاکان از شناخته ترین افراد جامعه محسوب می‌شوند. اما برخلاف این شهرت و علاقه مندی متاسفانه مردم عادی به حساسیت انعقاد قرارداد های ملکی توجه نداشته و حتی از کلیات و ارکان مهم این قراردادها اطلاعی ندارند.

متاسفانه بارها توسط وکیل ملکی  مشاهده شده که مراجعه کنندگان به مفاد و شروط ضمن عقد این معاملات بی توجه بوده و این امر موجب سو استفاده سود جویان شده است. چه بسا الحاق یا عدم الحاق یک کلمه در قرارداد، خسارت های جبران ناپذیری بر جا بگذارد. حضور وکیل ملکی در مرحله تنظیم قرارداد ها و معاملات ملکی بهترین پیشنهاد برای کسانی است که این معاملات را منعقد نموده و قصد واگذاری و یا خریداری ملک را دارند.

عمل به این پیشنهاد بسیار کم هزینه تر از استفاده وکیل متخصص ملکی در مرحله بروز اختلاف و حضور در محاکم دادگستری است. به همین دلیل و با عنایت به پیچیده بودن پروسه خرید و فروش املاک و مستغلات و عدم آگاهی از مسائل حقوقی در خصوص انواع دعاوی ملکی، موجب گردیده است که افراد جامعه با مشکلات فراوانی مواجه شوند.

انواع موارد برای انواع دادخواست حقوقی ملکی: دعوای خلع ید

ماده ۳۰۸ قانون مدنی: «غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»

خلع ید عنوان دعوایی است که در آن مالک درخواست باز پس گرفتن ملک غیرمنقول خود که به شکل عدوانی و غاصبانه توسط دیگری تصرف ‌شده است، دارد. ممکن است خوانده یا غاصب بدون اجازه خواهان یا مالک، ملک را تصرف کرده باشد و یا با اجازه او تصرف کرده باشد و بعد از مدتی علی‌رغم عدم تمایل مالک یا دلایل دیگر به تصرف خود ادامه داده باشد و از رفع ید خودداری کرده باشد.

عدوانی بودن تصرفات

عدوان در لغت به معنای دشمنی و ستم کردن بر کسی است. عدوان در قانون مدنی تعریف‌نشده و عدوانی بودن تصرف جنبه نوعی دارد ولی با توجه به عرف مشخص می‌شود که برای عدوانی تلقی شدن، تصرف باید غیرقانونی و غیرمجاز باشد. تصرف در صورتی عدوانی محسوب نمی‌شود که مالک بااراده‌ی خود به آن رضایت دهد و صرف سکوت مالک، رضایت محسوب نشده و تصرف عدوانی می‌باشد.

دعوای رفع تصرف عدوانی

ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: «دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»

تصرف در لغت به معنای به دست آوردن و مالک شدن آمده است و در اصطلاح عبارت است از سلطه و اقتداری که شخص باواسطه غیر و یا به‌ طور مستقیم، بر مالی دارد. در تصرف عدوانی، شخصی بدون اجازه و رضایت مالک، مال غیرمنقول او را به تصرف خود درمی‌آورد.

شرایط و ارکان دعوای تصرف عدوانی

سبق تصرف خواهان

تصرف از زمانی شروع می‌شود که تمامی شرایط و ارکان آن به وجود آمده باشد. پس از اجتماع شرایط و ارکان تصرف، باید مدت‌ زمان نسبتاً طولانی‌ای سپری شود تا برحسب عرف سابقه محسوب شود. برای اینکه تصرف عدوانی تحقق یابد با خوانده یا متصرف، مال را مستقیماً و بلا واسطه از خواهان یا مالک استیلاء یا تصرف کرده باشد.

تصرف فعلی خوانده

خوانده باید در زمان طرح دعوا و صدور حکم، همچنان، متصرف مال غیرمنقول مورد تصرف باشد. همچنین خوانده نباید هیچ‌گونه تصرف قبلی در مال مورد تصرف داشته باشد.

دعوای تخلیه

ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»

تنظیم قرارداد اجاره ممکن است به‌صورت رسمی یا عادی بین طرفین منعقد شود. در مواردی که قرارداد به‌صورت عادی و بین طرفین در دفاتر مشاورین املاک منعقد می‌شود، باید دو نفر شاهد نیز سند اجاره را امضاء کنند.

دعوای رفع ممانعت از حق

ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای ممانعت از حق عبارت است از؛ تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد. حق ارتفاق حقی است برای شخصی (ملکی) در ملک دیگری؛ مانند؛ حق عبور و حق مجرای آب و فاضلاب.

حق انتفاع حقی است که به‌موجب آن شخص ذی‌حق می‌تواند از مالی که عین آن متعلق به شخص دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند؛ مانند؛ عمری، رقبی و سکنی. در دعوای رفع ممانعت از حق، خواهان باید ثابت کند که خوانده بدون رضایت وی و بدون مجوز قانونی (مثل اجرای حکم دادگاه و رأی داوری)، مانع انتفاع وی از مال غیرمنقول موضوع دعوی گردیده است و این ممانعت همچنان ادامه دارد.

نقش وکیل امور ملکی در دعاوی ملکی

برای تشکیل هر نوع پرونده ملکی به کمک یک وکیل متخصص املاک نیاز دارید. وکیل شما اوراق را بررسی می‌کند و مطالبی را برای ایجاد یک دادخواست یا لایحه دفاعی جمع‌آوری می‌کند و سپس از پرونده شما در دادگاه دفاع می‌کند. در طول عمل، ممکن است به مشاوره متخصص نیاز باشد. در صورت مخالفت، وکیل امور ملکی شما با احضاریه دادگاه اعتراض می‌کند. درصورتی‌که تصمیم دادگاه به نفع شما نباشد، وکیل دادخواست تجدیدنظر را تنظیم و به دادگاه تقدیم می‌کند. حضور وکیل متخصص املاک در تمام طول پرونده به احقاق حقوق شما کمک می‌کند.

وکیل متخصص و باصلاحیت می‌تواند کلیه دعاوی ملکی اعم از حقوقی، ثبتی و کیفری را حل‌وفصل کند و اگر درگیر دعاوی ملکی هستید می‌توانید با وکیل متخصص در این زمینه مشورت کنید. درواقع استفاده از خدمات وکلای متخصص در امور املاک و مستغلات آن‌قدر حیاتی و ضروری است که همه باید از آن بهره ببرند.

مراحل شکایت در انواع دعاوی ملکی حقوقی برای انواع دادخواست حقوقی ملکی

برخلاف دعوای کیفری، برای طرح انواع دعوای ملکی حقوقی الزامی به مراجعه به کلانتری و دادسرا نبوده و بایستی دعوا را مستقیما در مراجع رسیدگی به دعاوی حقوقی از جمله دادگاه‌های عمومی، شورای حل اختلاف یا دادگاه خانواده و… مطرح کرد.

تنظیم دادخواست

برگه دادخواست بایستی به دقت تکمیل گردد. در بخش اطلاعات خواهان بایستی اطلاعات مربوط به وی وارد شود و در بخش مربوط به خوانده اطلاعات مربوط به طرف دعوا می‌بایست درج گردد. در بهش ضمائم و منضمات، مدارکی که جهت اثبات ادعا در دست است نوشته می‌شود و ضمیمه دادخواست شود. در بخش خواسته دعوا عنوان دعوا درج شده و در بخش شرح خواسته به صورت دقیق شرح واقعه دعوا و مستندات بایستی درج گردد.

ثبت دادخواست

به گفته وکیل ته برای ثبت دادخواست بایستی به دفاتر خدمات قضایی مراجعه شود. دفتر خدمات قضایی دادخواست را ثبت می‌کند. جهت ثبت دادخواست می‌بایست هزینه دادرسی پرداخت شود که در هر شکایت متفاوت است.

ارجاع به شعب رسیدگی

در انواع دعاوی ملکی حقوقی پس از ثبت، دادخواست به شعبه رسیدگی کننده ارسال شده و چنانچه دادخواست بدون نقص باشد، زمان رسیدگی مشخص می‌شود و به خواهان و خوانده اعلام می‌گردد تا برای توضیحات در دادگاه حضور یابند. در صورت وجود نقص در دادخواست به خواهان یک مهلت ده روزه داده می‌شود. در صورت عدم رفع نقص در این مدت قرار رد دادخواست صادر می‌گردد.

رسیدگی در دادگاه

پس از ارسال پرونده به شعب رسیدگی‌کننده، در صورت صلاحیت شعبه به موضوع رسیدگی شده و حکم صادر می‌کند. ولی در صورت عدم صلاحیت، مرجع دیگری برای رسیدگی به پرونده تعیین می‌شود.

نمونه دادخواست رفع مزاحمت ملکی

خواسته :

تقاضای صدور حکم بر رفع مزاحمت ملکی نسبت به ملک………….. واقع …………… به آدرس ………..ضمن صدور حکم پرداخت کلیه خسارات ناشی از مزاحمت ملکی

دلایل و منضمات دادخواست :

فتوکپی مصدق سند مالکیت ملک -استعلام ملک ثبتی- گزارش کارشناس رسمی از باب تامین دلیل

با سلام و احترام

ریاست محترم دادگاه عمومی

ایجانب ……….. فرزند ……………. مالک یک قطعه زمین ملکی از باب …………. متر مربع………… واقع در …………… به موجب یک جلد سند مالکیت شماره چاپی ………………….. به شماره پلاک ثبتی………… بخش………..که ضمیمه این دادخواست شده است می باشم.

۲)مستند به نظریه کارشناس رسمی تأمین دلیل که گزارش آن به ضمیمه این دادخواست آماده است صادر از  از حوزه…………… شورای حل اختلاف……………….. خوانده …………….  در حال حاضر بدون مجوز از مراجع ذی صلاح در بخشی از از ما يملک اینجانب اقدام به مزاحمت در ملک اینجانب نموده به گونه ای که مزاحمت محرز و مدلل نامبرده در ملک اینجانب غیر مجاز بوده و خوانده هیچ جواز قانونی به منظور استفاده از ملک خواهان به عنوان محل عبور و ممر ندشاته است. فلذا با توجه وضعیت مذکور با استناد به ماده ۱۶۱ و ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی از دادگاه محترم درخواست صدور حکم رفع مزاحمت از ملک اینجاب را استدعا دارم.

امضا

فراموش نکنید که شما باید مزاحمت در ملک خود را در هنگام تقدیم نمونه دادخواست مزاحمت ملکی با استناد به مدارک و ادله کافی اثبات کنید. از این روست که حتما پیش از آنکه اقدامی انجام دهید از شورای حل اختلاف درخواست تامین دلیل نمایید تا بتوانید مستند به یک گزارش رسمی و که از اعتبار بالایی برخوردار می باشد این امر را به اثبات برسانید.

 

نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری انحصاری

خواهان:  آقای 

خوانده: اقا / خانم

وکیل : …………………

^{خواسته : تخلیه ملک تجاری}

دلایل و منضمات : 

۱– سند مالکیت ملک

۲– رونوشت قرارداد اجاره منعقده

۳– وکالت نامه رسمی به شماره ………

۴.-استشهادنامه

شرح دادخواست 

با سلام و احترام خدمت ریاست محترم دادگاه عمومی تهران

با توجه به اظهارات موکل اینجانب ……… به موجب وکالت نامه رسمی شماره ………. در خصوص پیگری ملک به پلاک ثبتی …… فرعی، از اصلی …… واقع در بخش ….. ثبتی استان ……..، به نشانی ……………… هستند. ملک مذکور در تاریخ…………….. به موجب قرارداده اجاره ………….منعقد شده در دفترخانه اسناد رسمی به شماره ………… به آقای ……………اجاره داده شده از قرار اجاره بها ………………….. در هر ماه و …………….. ودیعه ………… می باشد.

با توجه به مفاد قرارداد منعقده فی مابین اجاره ملک تجاری مذکور از قرار فروش محصولات صنفی محل قرار گیری ملک تجاری بوده است. همچنین مباشرت مستاجر از استفاده از ملک تجاری از شروط قرارداد منعقده فی ما بین بوده است که با استناد به استشهادنامه که به انضمام این دادخواست آمده است ملک دچار تغییر کاربری شده است و توسط آقای ……………… اداره می شود.

با عنایت به مراتب فوق و با توجه به عدم ایفای تعهدات از جانب خونده از محضر محترم دادگاه درخواست می شود نسبت به صدور حکم تخلیه با عنایت به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر و بر اساس احتیاج شخصی خواهان اقدام فرمایید. در خصوص حق سرقفلی نیز با عنایت به نظر کارشناسان قوه قضاییه عمل می شود.

با تشکر فراوان

نمونه دادخواست خلع یدنمونه دادخواست خلع ید مشاعی و اجرت المثل ایام تصرف

خواهان : ۱- ……

نام پدر:

به نشانی :

خوانده :

نام پدر :

به نشانی :

مدارک و منضمات : وکالتنامه شماره ……… سند مالکیت ، مبایعه نامه ، و…. سند وفات ، گواهی حصر وراثت

تعیین خواسته و بهای آن :

با سلام خدمات ریاست محترم دادگاه ……..

اینجانب…………… فرزند………….. متولد ………….. در تهران ………….

شرح دادخواست : خلع ید مشاعی و اجرت المثل ایام تصرف ملک

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران با سلام احترامالا به استحضار می رساند با عنایت به اينکه آقا/خانم……….. تنها در تاریخ به موجب سند فوت…… در تاریخ ………. وفات یافته است دارایی ایشان عبارت از یک قطعه زمینه …………… به موجب به استناد گواهی حصر وراثت که ضمیمه این دادخواست شده است دادخواست بین ورثه آقایان و خانم ها …………… و …………….. تقسیم شده است که در حال حاضر به تصرف خوانده …………. درآمده است. فلذا از ریاست محترم دادگاه تقاضا صدور حکم خلع ید و دستور به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف , هزینه های وکیل و دادرسی را دارم.

امضا

فراموش نکنید که در ذیل دادخواست خلع ید اجرت المثل باید مطالبه شود و علاوه بر آن هزینه های وکیل و هزینه های دادرسی نیز پرداخت گرد.

بطورخلاصه انواع دادخواست حقوقی ملکی شامل دادخواست تخلیه ملک تجاری انحصاری ، دادخواست خلع یدنمونه دادخواست خلع ید مشاعی و اجرت المثل ایام تصرف و دادخواست رفع مزاحمت ملکی میباشد.