دعاوی ملکی، بخش مهمی از حقوق ملکی است که به بررسی و حل و فصل اختلافات مربوط به امور ملکی می‌پردازد. این دعاوی معمولاً مربوط به اختلافاتی درباره مالکیت، اجاره، تنظیم قراردادهای خرید و فروش، رهن و اجاره، انتقال مالکیت و سایر مسائل مرتبط با اموال و ملکیت‌ها می‌باشند. در این دعاوی حقوقی، اشخاص ممکن است با مسائلی مانند خلافی در معاهده‌های خرید و فروش، اختلاف نظر در مورد حقوق مالکیت، ادعاهای ناپایداری در قراردادهای اجاره و مسائل مرتبط با حقوق مالکیت مواجه شوند. در روند دعاوی ملکی، مشاوران حقوقی و وکلا نقش بسیار مهمی دارند.
در این مقاله به بررسی انواع دعاوی ملکی و نیز معرفی کتبی برای مطالعه بیشتر و یا تدریس در کارگاه دعاوی ملکی میپردازیم. با ما همراه باشید.
اهمیت آشنایی با قوانین املاک
املاک یکی از مهمترین دارایی‌های افراد در زندگی است. خرید، فروش، اجاره و رهن ملک، از جمله معاملات مهمی است که افراد در طول زندگی خود با آن مواجه میشوند. این معاملات، دارای انواع قوانین ملکی و مقررات خاصی هستند که عدم آشنایی با آنها میتواند منجر به مشکلات و خسارات مالی قابل توجهی برای افراد شود. اهمیت آشنایی با انواع قوانین املاک را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
- جلوگیری از کلاهبرداری: یکی از مهمترین دلایل آشنایی با قوانین املاک، جلوگیری از کلاهبرداری است. کلاهبرداران در این حوزه، با سوء استفاده از عدم آشنایی افراد با قوانین، اقدام به کلاهبرداری‌های کلان می‌کنند.
- حفظ حقوق افراد: آشنایی با قوانین املاک، به افراد کمک می‌کند تا حقوق خود را در معاملات املاک حفظ کنند. به عنوان مثال، اگر فردی ملکی را خریداری کند و پس از مدتی متوجه شود که ملک دارای مشکلات حقوقی است، با آشنایی با قوانین املاک، میتواند از حقوق خود دفاع کند.
- جلوگیری از مشکلات قضایی: عدم آشنایی با قوانین املاک، میتواند منجر به مشکلات قضایی برای افراد شود.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی حقوقی ملکی
دعاوی حقوقی ملکی، دعاوی ای هستند که در آن ها، موضوع خواسته، یک ملک یا مال غیر منقول است. این دعاوی در دادگاه های حقوقی رسیدگی می شوند.
برخی از انواع دعاوی حقوقی ملکی عبارتند از:
- دعاوی تنظیم سند رسمی و یا الزام به فک رهن
- دعاوی الزام به تحویل ملک
- دعاوی مطالبه خسارت
- دعاوی درخواست و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
- دعاوی اخذ صورت مجلس تفکیکی در مورد ساختمان هایی که واحدهای جداگانه و یا چندگانه دارند.
- دعاوی الزام به دریافت پایان کار
- دعاوی تعدیل اجاره بها
- دعاوی سرقفلی
- دعاوی ابطال قرارداد
- دعاوی فسخ قرارداد
- تمام دعاوی مرتبط با موقوفات خاص و عام
- دعاوی مطالبه و اخذ اجور معوقه
- دعاوی مرتبط با حق تجارت و کسب و پیشه
- دعوی رفع تصرف عدوانی
دعاوی ثبتی ملکی
دعاوی ثبتی ملکی، دعاوی ای هستند که در آن ها، موضوع خواسته، مربوط به ثبت املاک است. این دعاوی در دادگاه های حقوقی یا ثبتی رسیدگی می شوند. برخی از نمونه های دعاوی ثبتی ملکی عبارتند از دعوی اعتراض به ثبت، دعوی ابطال سند مالکیت، دعوی صدور سند مالکیت، دعوی اصلاح سند مالکیت و دعوی رفع اشتباه در ثبت.
دعاوی کیفری ملکی
دعاوی کیفری ملکی، دعاوی ای هستند که در آن ها، موضوع خواسته، یک جرم است که در حوزه املاک و مستغلات رخ داده است. این دعاوی در دادگاه های کیفری رسیدگی می شوند. برخی از نمونه های دعاوی کیفری ملکی عبارتند از دعوی کلاهبرداری، دعوی جعل، دعوی خیانت در امانت، دعوی تصرف عدوانی و دعوی تخریب. وکیل ملکی باید بر انواع این دعاوی و را حل شان مسلط باشد. وکیل ملکی را با بررسی کامل بر وظایف وکیل ملکی انتخاب کنید.
در بسیاری از پرونده‌های حقوقی، مسائل خانوادگی مانند طلاق، میتواند بر دارایی‌های مشترک زوجین از جمله املاک تأثیرگذار باشد. در مواردی که زوجین بتوانند با توافق بر سر تمام مسائل مربوط به طلاق به توافق برسند، می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست طلاق توافقی دهند. حضور یک وکیل ملکی باتجربه میتواند به زوجین کمک کند تا توافق‌نامه‌ای جامع و دقیق تنظیم کنند که حقوق هر دو طرف را به طور کامل تضمین کند. به این ترتیب، روند طلاق توافقی به صورت مسالمت‌آمیز و با کمترین هزینه و اتلاف وقت انجام خواهد شد.
دعاوی حقوقی ملکی، دعاوی هستند که در حوزه حقوق مدنی و در ارتباط با املاک مطرح میشوند. این دعاوی به دلیل اهمیت بالای موضوع ملک و ارزش بالای آن، از جمله دعاوی مهم و پرکاربرد در نظام حقوقی ایران هستند.
دعاوی ملکی حقوقی را می‌توان به چند دسته کلی تقسیم کرد:
- دعاوی مربوط به مالکیت ملک: این دعاوی به موضوعاتی مانند اثبات مالکیت، تقسیم مالکیت، خلع ید، رفع تصرف عدوانی، و ابطال سند رسمی ملک می‌پردازند.
- دعاوی مربوط به قراردادهای ملکی: این دعاوی به موضوعاتی مانند تنظیم سند رسمی، فسخ قرارداد، مطالبه خسارت، و تعدیل اجاره بها می‌پردازند.
- دعاوی مربوط به املاک مشاع: این دعاوی به موضوعاتی مانند تقسیم مالکیت مشاع، تعیین سهم هر یک از شرکا، و تصرف ملک مشاع می‌پردازند.
- دعاوی مربوط به املاک دولتی: این دعاوی به موضوعاتی مانند تملک املاک دولتی، ابطال سند ملک دولتی، و تخلیه املاک دولتی می‌پردازند.
از میان “انواع دعاوی ملکی”، برخی از آنها از اهمیت بیشتری برخوردار هستند. از جمله مهمترین این دعاوی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- انواع دعوای ملکی ابطال سند رسمی: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که سند رسمی ملک به دلایلی مانند جعل، اشتباه، یا عدم رعایت تشریفات قانونی، باطل باشد.
- انواع دعوای ملکی خلع ید: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فردی بدون مجوز قانونی، ملک دیگری را در تصرف خود داشته باشد.
- انواع دعوای ملکی رفع تصرف عدوانی: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فردی بدون مجوز قانونی، ملک دیگری را به صورت موقت در تصرف خود داشته باشد.
- انواع دعوای ملکی مطالبه خسارت: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فردی به دلیل تخلف از قرارداد ملکی، یا تصرف غیرقانونی ملک، به دیگری خسارت وارد کند.
- انواع دعوای ملکی تعدیل اجاره بها: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که اجاره بها به دلیل تغییر شرایط اقتصادی، بیش از حد عادلانه باشد.
انواع دعوای ملکی حقوقی، دعاوی پیچیده و تخصصی هستند که نیاز به دانش و تجربه کافی در زمینه حقوق ملکی دارد. بنابراین، توصیه می‌شود که در صورت بروز اختلاف در حوزه املاک، حتماً از خدمات وکیل متخصص ملکی استفاده کنید.
دعوای الزام به تنظیم سند
به‌موجب ماده 22 قانون ثبت‌اسناد و املاک: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»
گاهی فروشنده بنا به دلایلی از تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار امتناع می نماید یا تمهیدات مقدمات تنظیم سند ملک فراهم نیست.در این دعاوی نقش وکیل ملکی به منظور ارائه طریق، الزام فروشنده یا فراهم آوردن مقدمات و تمهیدات تنظیم سند بسیار حائز اهمیت است.
دعوی خلع ید
خلع ید به معنی جلوگیری از ادامه تصرف غیرقانونی غاصب است. تنها در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است که با عبارت خلع ید مشاعی برخورد داریم. در سایر موارد تنها احکام مربوط به خلع ید بیان شده‌اند. تجزیه‌وتحلیل و طرح و تقدیم این دعوا و مطابقت آن با قوانین موضوعه و رویه قضایی مستلزم برخورداری از دانش حقوقی بالا در زمینه دعوی ملکی است. این دعوا به دلیل تشابه با دعوی تصرف عدوانی و دعوای تخلیه ید اغلب مورد اشتباه واقع می‌شود. لذا توصیه می‌کنیم طرح و تقدیم این نوع دعاوی را به وکیل ملکی بسپارید.
دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
دعوی الزام به فک رهن ملک زمانی مطرح می گردد که راهن، وام و یا دین خود را پرداخت نموده باشد ولی مرتهن اقدامی برای آزاد نمودن ملک مرهونه ننماید. این نوع دعوی در دسته دعاوی ملکی حقوقی قرار می گیرد. برای طرح این نوع از دعاوی راهن می تواند دادخواست خود را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نماید. در ادامه و در مرحله بدوی، راهن باید علاوه بر ارائه مدارکی که مالکیت وی را در مورد ملک مرهونه نشان دهد و مدارک مربوط به پرداخت کامل وام، هزینه دادرسی و ثبت دادخواست را نیز بپردازد.
دعوای الزام به تحویل ملک
دعاوی الزام به تحویل ملک در حوزه دعاوی ملکی حقوقی در حقیقت دعاوی هستند که در آنها اجبار و الزام بر فروشنده برای تحویل ملک وجود دارد. البته الزام به تحویل ملک، ادعایی است که باید آن را اثبات نمود و برای اثبات آن نیاز به سند رسمی است. پس برای بررسی پرونده ملکی حقوقی باید اسناد لازم را ارائه نمود.
دعاوی مطالبه خسارت
اگر شما به عمد و سوء نیت یا اشتباه و سهل انگاری خسارت مادی یا معنوی به شخصی وارد کنید، مقصر هستید. پس ممکن است آن فرد از شما درخواست جبران خسارت در دعاوی مطالبه خسارت نماید. افراد همچنین ممکن است به عنوان شاکی خصوصی به دنبال سود احتمالی از مجرمان یا جبران هزینه های دادرسی باشند. پیشنهاد می شود حتما در حل این پرونده ها از یک وکیل پایه یک دادگستری شیراز مشورت بگیرید تا زودتر به نتیجه مطلوب برسید.
دعوی الزام تنظیم سند رسمی برای املاک
در مورد انتقال سند املاک می توان به دو روش اقدام نمود:
- سند عادی: هر سندی که رسمی نباشد، عادی است.
- سند رسمی: سند رسمی به سندی گفته می‌شود، که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
تنظیم سند رسمی و مسئولیت آن بر عهده فروشنده ملک می باشد. در صورتی که وی این مسئولیت را به خوبی انجام ندهد، خریدار می توان قبل از ادعای مالکیت، درخواست تنظیم سند رسمی را بنماید.در دعوی الزام تنظیم سند رسمی برای املاک مادامی که دادگاه و یا مراجع قضایی انتقال مالکیت را به صورت سند عادی تایید نماید، می توان از طریق دادگاه فروشنده را مجبور به انتقال سند مالکیت رسمی نمود. در حقیقت در مواردی که فروشنده مراحل تنظیم رسمی سند را انجام ندهد، خریدار می تواند با مراجعه به دادگاه درخواست ابطال سند رسمی را بنمایند.
دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
از دعوی ملکی حقوقی مطرح در مورد آپارتمان های نوساز می توان به دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اشاره نمود. مشخصات بخش های تفکیکی در یک ساختمان و واحدهای موجود در آن، در سندی با نام صورت مجلس تفکیکی معین می گردد. مامور اداره ثبت با توجه به گواهی پایان کار ساختمان می تواند این سند را تهیه نماید.
صورت مجلس تفکیکی به منظور تعیین حدود چهارگانه در هر واحد آپارتمان و بخش های مشاع تهیه می گردد. در حقیقت می توان این صورت مجلس را مبنایی برای تهیه سند واحدها در نظر گرفت که در آن سهم افراد در واحدهای تفکیک شده مشخص می شود.
صدور سند مالکیت پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی انجام می گیرد. پس در صورتی می توان دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را مطرح نمود که قبلا برای ملک، سند مالکیت صادر نشده باشد. این نوع دعاوی در گروه دعاوی غیرمالی طبقه بندی می شوند و به همین دلیل برای رسیدگی به آنها باید به مراجع قضایی نزدیک به ملک مراجعه کرد.
دعوی الزام به دریافت پایان کار
از دعاوی الزام به دریافت پایان کار در حیطه دعوی ملکی حقوقی به دریافت پایان کار عبارتند از:
- دعوای رفع تصرف عدوانی
- دعوی درخواست دریافت مطالبه اجرت المثل
- دعوی ابطال قرارداد
- دعوی ابطال اسناد رسمی
- دعوی فسخ قراردادها
- دعوی حقوقی تعدیل میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه
- دعوی درخواست مطالبه سرقفلی
- دعوی تخلیه اماکن تجاری
- دعوی تجویز انتقال منافع از فرد به فردی دیگر
نقش وکیل ملکی در حفظ و صیانت از سرمایه و دارایی موکلین
کمبود زمین قابل بهره‌برداری و سکونت، رشد بی‌رویه جمعیت، مهاجرت روستائیان به شهرها، نیاز شهرنشینان به باغ و باغچه جهت گریز هرچند موقت از ازدحام و شلوغی شهرها، تبدیل زمین و ملک به کالای سرمایه‌ای مطمئن و بسیاری عوامل دیگر موجب رشد بی‌رویه قیمت املاک در کشور شده است.زمان انتظار برای خانه‌دارشدن یا شاخص دسترسی به مسکن در بعضی شهرها تا 30 سال نیز گزارش شده است. به این مفهوم که خانه مساوی است با 30 سال کار و رنج و مشقت یک خانوار. ناگفته ضرورت حفظ و صیانت از این دارایی ارزشمند به‌روشنی آشکار است. از سویی گردش مالی و حجم سرمایه‌های نهفته در بخش املاک طمع کلاهبرداران و چشم ناپاک بزهکاران عموما یقه‌سفید را به خود خیره داشته است.
شاید بپرسید بزهکار یقه‌سفید به چه معناست؟ در پاسخ باید گفت این دسته از بزهکاران عموما از سواد و معلومات بالایی در حوزه بزه برخوردارند و عموما در جایگاه‌های اجتماعی بالایی قرار دارند. این دسته از بزهکاران برای بردن مال غیر متوسل به انواع شگردهای به‌ظاهر قانونی و مانورهای متقلبانه پیچیده میشوند به‌نحوی‌که کشف آن برای افراد عادی و ناآشنا در حوزه بزه بسیار دشوار است. وکیل ملکی مبرز با آشنایی به حوزه بسیار تخصصی ملک و وقوف پیشینی بر انواع شگردهای متقلبانه شیادانی ازاین‌دست میتواند سرمایه موکلین را از دستبرد ایشان در امان دارد.
نقش وکیل ملکی در ایجاد ارزش‌افزوده دارایی‌های موکلین
دعاوی ملکی با اشرافیتی که بر قوانین پیچیده و دستورالعمل‌ها و مقررات کمتر انتشاریافته دارد میتواند با ارائه راهکارهایی مانند تغییر کاربری که یک وکیل تغییر کاربری میتواند به شما کمک کند، اخذ مجوزهای خاص، دریافت پروانه‌های ارزشمند بهره‌برداری و … در خصوص املاک موکلین خویش ارزش‌افزوده بالایی ایجاد نماید.
معرفی کتب کاربردی برای کارگاه دعاوی ملکی
1.کتاب راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران نوشته حسین اقدامی به مباحث کاربردی املاک و مستغلات همراه با مستندات قانون و رویه قضایی و آرای محاکم مرتبط می‌پردازد.
عناوین اصلی دعاوی ملکی اقدامی
- دعاوی مشترک
- دعاوی اختصاصی خرید و فروش
- دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک
- دعاوی اختصاصی مشارکت در ساخت
- دعاوی اختصاصی اجاره
- تفکیک و افراز در حقوق شهری تألیف امید محمدی
- تغییر کاربری تألیف امید محمدی
- بایسته های حقوق ثبت املاک در نظام حقوقی ایران تألیف دکتر سید علی خراسانی
- آئین نگارش حقوقی و کلیات عملی علم حقوق تألیف بهمن کشاورز
- بایسته های لایحه نویسی تألیف دکتر حسن کیا
- اجرای احکام مدنی تألیف حسین شفیعی
بطور خلاصه انواع دعاوی ملکی به انواع حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم میشوند که اگر میخواهید دانش بیشتری دراین زمینه و نیز برای کارگاه دعاوی ملکی داشته باشید به کتاب راهنمای تحلیلی کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران نوشته حسین اقدامی میتوانید مراجعه کنید.
