با افزایش عمر ساختمان، ساختمان دچار فرسودگی می شود، این فرسودگی، ممکن است، تبعاتی همچون خطر جانی یا مالی برای ساکنین آن داشته باشد.
معمولا در زندگی شهرنشینی حاضر، اکثر مردم در آپارتمان ها زندگی می کنند، ساختمان هایی با چندین واحد آپارتمانی با مالکینی متعدد، با عقیده های متفاوت؛ با اتمام عمر مفید ساختمان، نیاز به بازسازی آن بیش از پیش احساس می گردد، در صورتی که بین مالکین توافقی مبنی بر تخریب و نوسازی ساختمان باشد مشکلی بوجود نمی آید، اما سوال اینجاست که اگر عده ای از مالکین، تمایلی به تخریب و نوسازی (تجدید بنا) نداشته باشند، چاره کار در چیست؟
طبق ماده سیزده قانون تملک آپارتمان ها، در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمت های اختصاصی، در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب، برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یاد شده را به اضافه اجوری كه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آن ها از جمله همان واحد استیفاء كنند.
در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره، اقدام به انتخاب كارشناسان یاد شده خواهد كرد؛ لذا چنانچه به تشخیص و تایید کارشناسان رسمی دادگستری، ادامه زندگی در ساختمان، موجب ضرر و زیان باشد، دادگاه حکم به تجويز بازسازی و نوسازی ساختمان را می دهد.
براساس ماده ۱۳ قانون فوق الذکر، شرایط تخریب و نوسازی ساختمان در صورت عدم رضایت عده ای از مالکین بدین شرح است :
۱- سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تائید کنند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است یا به هر علتی ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر مالی و جانی برود.
۲- اکثریت مالکین رضایت به تجدید بنای ملک داشته باشند، بنابراین در صورتی که عده قلیلی از مالکین تصمیم به تجدید بنا کرده باشند، نمی توانند با شرایط ماده ۱۳ قانون فوق الذکر درخواست تجدید بنا کنند.
۳- دادگاه حکم به تجویز تجدید بنا دهد، یعنی ماکین بعد از اخذ نظریه کارشناسی باید طرح دعوای تجویز تجدید بنا نمایند و از دادگاه بخواهند که در این خصوص حکم صادر نماید، بنابراین به صرف اخذ نظریه کارشناسی امکان تخریب و نوسازی نیست و حتما دادگاه ( محل وقوع ملک ) باید در این خصوص حکم صادر نماید.
۴- مسکن استیجاری برای مالک یا مالکانی که نسبت به تجدید بنا همکاری نمی کنند از طرف مالکین موافق تجدید بنا تهیه شود؛ بنابراین به نظر می رسد دادگاه ضمن صدور حکم به تجویز تجدید بنا ( تخریب و نوسازی ساختمان ) باید به این نکته نیز اشاره کند که مالکین متقاضی تجدید بنا موظفند نسبت به تهیه مسکن استیجاری برای مالک یا مالکین مخالف نوسازی اقدام نمایند.
