البته نمی‌توان به ثابت بودن این قانون مرور زمان در دعاوی ملکی و تمام زیرشاخه های انها پرداخت؛ زیرا ابتدا باید مشخص شود که دعوا حقوقی است یا کیفری. در این مقاله به بررسی کامل قوانین مربوطه میپردازیم. با ما همراه باشید.
دعاوی ملکی چیست؟
دعاوی ملکی شامل تمامی دعاوی است که به نحوی با املاک و مستغلات مرتبط هستند، چه این دعاوی ناشی از قراردادهای ملکی باشند و چه ناشی از خسارات وارده بر ملک یا مسائل حقوقی دیگر. دعاوی ملکی به دلیل پیچیدگی ها و ارزش بالای املاک و اراضی، نیازمند داشتن وکیل دعاوی ملکی می باشد تا با ارائه بهترین راهکار قانونی جهت طرح دعوای ملکی، بتوانید با کمترین هزینه و در کمترین مدت به نتیجه دلخواه خود برسید.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی به دلیل تنوع و پیچیدگی‌های مختلفی که دارند، به دسته‌های متعددی تقسیم می‌شوند. در ادامه به برخی از مهم‌ترین انواع دعاوی ملکی اشاره می‌کنیم.
دعاوی حقوقی ملکی
این دسته از دعاوی به مسائل حقوقی و قراردادی مربوط به املاک و مستغلات می‌پردازد. برخی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی ملکی عبارتند از:
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال وقتی مطرح می شود که فروشنده بعد از فروش ملک، از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری می‌کند.
- دعوای اثبات مالکیت: دعوای اثبات مالکیت ملک یکی از پرتکرارترین دعاوی ملکی می باشد و زمانی مطرح می شود که شخصی نسبت به ملکی که دارای سابقه ثبتی نمی باشد، ادعای مالکیت داشته باشد.
- دعوای خلع ید: دعوای خلع ید یکی دیگر از دعاوی ملکی است و وقتی مطرح می شود که ملکی به تصرف غیرقانونی فردی درآمده و مالک قصد بازپس‌گیری ملک خود را دارد.
- دعوای تخلیه ید: دعوای تخلیه ید نیز از جملع دعاوی ملکی است که در مواردی طرح می شود که مستاجر بعد از پایان مدت اجاره، از تخلیه ملک خودداری می‌کند.
- دعوای مطالبه اجرت‌المثل: استفاده غیرقانونی از ملک، باعث ایجاد حق مطالبه اجرت‌المثل برای مالک می‌شود که موجب اقامه دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک می شود.
- دعوای فسخ معامله: در مواردی که یکی از طرفین قرارداد ملکی، به تعهدات خود عمل نکند و شرط فسخ در قرارداد پیش بینی شده باشد، طرف دیگر می تواند دعوای فسخ معامله را مطرح کند.
- دعوای ابطال معامله: در صورتی که در معامله ملکی، جهات ابطال معامله وجود داشته باشد می توان دعوای ابطال معامله را مطرح نمود.
دعاوی کیفری ملکی
این دسته از دعاوی به جرایم و تخلفات کیفری مرتبط با املاک و مستغلات می‌پردازد. برخی از مهم‌ترین دعاوی کیفری ملکی عبارتند از:
- دعوای تصرف عدوانی: دعوای تصرف عدوانی یکی از دعاوی رایج کیفری ملکی می باشد و زمانی مطرح می شود که فردی بدون اجازه و به صورت غیرقانونی ملکی را تصرف می‌کند.
- دعوای جعل سند: وقتی اسناد ملکی به صورت جعلی تنظیم یا تغییر داده می‌شوندف می توان شکایت کیفری جعل سند را مطرح نمود.
- دعوای کلاهبرداری ملکی: این دعوا در صورتی است که فردی با ترفندهای مختلف اقدام به فروش یا انتقال ملکی که مالک آن نیست، می‌کند.
- دعوای تخریب ملک: وقتی فردی به صورت عمدی یا غیرعمدی باعث تخریب و آسیب به ملک دیگری می‌شود، می توان شکایت کیفری تخریب را علیه وی طرح نمود.
دعاوی ثبتی ملکی
این دسته از دعاوی به مشکلات و اختلافات مربوط به ثبت اسناد و املاک می‌پردازد. برخی از مهم‌ترین دعاوی ثبتی ملکی عبارتند از:
- دعوای اعتراض به ثبت ملک: وقتی که فردی به ثبت ملک به نام دیگری اعتراض دارد، می تواند اعتراض به ثبت ملک را در اداره ثبت محل مطرح نماید.
- دعوای اصلاح سند: وقتی سند ملکی دارای اشتباهات یا نواقصی است که نیاز به اصلاح دارد، می توان اصلاح سند را درخواست نمود.
- دعوای تفکیک و افراز املاک: دعوای تفکیک و افراز املاک یکی دیگر از دعاوی ملکی است که وقتی ملکی نیاز به تقسیم و جدا شدن به قطعات کوچکتر دارد، مطرح می شود.
- دعوای اخذ سند مالکیت: دعوای اخذ سند مالکیت نیز یکی دیگر از دعاوی ملکی می باشد که وقتی فردی به دنبال دریافت سند مالکیت برای ملکی که مالک آن است، می‌باشد، قابل طرح است.
دعاوی ملکی مربوط به حق ارتفاق
دعاوی ملکی مربوط به حق ارتفاق، دعوایی است که به حقوق ارتفاقی مربوط به املاک می‌پردازد، مانند حق عبور، حق استفاده از آب، و حق نور و هوا
دعاوی ملکی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز از جمله دعاوی ملکی می باشد. البته این دعاوی در زمره دعاوی اجاره نیز می باشد. این دعاوی به اختلافات و مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در اماکن تجاری می‌پردازد.
دعاوی ملکی مربوط به مشارکت در ساخت
دعاوی ملکی مربوط به مشارکت در ساخت، دعاویی هستند که به اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز می‌پردازد، مانند عدم انجام تعهدات از سوی سازنده یا مالک که منجر به طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می شود.
دعاوی ملکی مربوط به قراردادهای پیش‌فروش
این دعاوی به مشکلات و اختلافات ناشی از قراردادهای پیش‌فروش املاک می‌پردازد، مانند تأخیر در تحویل ملک یا عدم تطابق ملک با مشخصات قرارداد.
این دسته‌بندی‌ها کمک می‌کنند تا انواع دعاوی ملکی بهتر تفکیک شده و هر نوع دعوا به شیوه‌ای مناسب و با توجه به قوانین و مقررات مربوطه پیگیری شود.
مرور زمان چیست؟
مرور زمان در قانون به مواعدی اشاره دارد که پس از گذشت آنها، دیگر امکان شکایت، تعقیب، صدور حکم و اجرای مجازات وجود ندارد. به عبارت دیگر، این مواعد حداکثر زمان مجازی است که پس از آن، ادامه رسیدگی به پرونده یا اجرای مجازات امکان‌پذیر نمی‌باشد.
به عنوان یک مثال، فرض کنید که در تاریخ 10 اردیبهشت 1402، شخصی به نام علی احمدی به اتهام سرقت تعقیب و دستگیر می‌شود. قانون مجازات اسلامی مقرر می‌کند که مهلت برای صدور حکم توسط دادگاه دو سال است. اگر تا تاریخ 10 اردیبهشت 1404، یعنی دو سال پس از ارتکاب جرم، هیچ حکمی صادر نشود، امکان صدور حکم از بین می‌رود و دادگاه دیگر اختیار صدور حکم یا اجرای مجازات را ندارد. به عبارت دیگر، مرور زمان برای این جرم تا تاریخ 10 اردیبهشت 1404 فرصت صدور حکم را فراهم می‌کند و پس از آن، این امکان از بین می‌رود.
انواع مرور زمان در دعاوی حقوقی و کیفری
نکته بسیار مهم قابل ذکر است این است که کلیه دعاوی حقوقی مشمول مرور زمان نیستند یعنی همیشه و همواره امکان پیگیری آنها وجود دارد مگر اینکه، قانون گذار، در برخی قوانین خاص، برای طرح برخی دعاوی، صدور حکم و اجرای حکم، مهلت و مواعد معینی را در نظر گرفته باشد. اما در مورد دعاوی کیفری أنواع مرور زمان به شرح زیر است:
در قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۹۲، مرور زمان کیفری به چهار دسته تقسیم می‌شود.
۱. مرور زمان شکایت:
وقتی که شاکی در مهلت مقرر قانونی شکایت خود را مطرح نکند، حق شکایت او از بین می‌رود و قضات دیگری قادر به بررسی پرونده او نمی‌باشند. این موضوع به عدم رعایت مهلت قانونی برای طرح شکایت برمی‌گردد که منجر به اسقاط حق شکایت می‌شود.
برای جرائم تعزیری و قابل گذشت، مهلت زمانی که برای شکایت تعیین شده، یک سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم است. در صورت نپذیرفتن این مهلت تعیین شده، حتی با وجود دلایل محکمه‌پسند، حق شکایت ساقط می‌گردد.
۲. مرور زمان تعقیب:
این مرور زمان دو حالت عمده دارد: یا اصلاً شخص شکایت نکرده است، یا شکایت شده است اما از تاریخ آخرین اقدام تعقیبی، ۳ تا ۱۵ سال گذشته و رای قطعی صادر نشده است.
۳.مرور زمان صدور حکم:
مرور زمان صدور حکم به مواعدی اشاره دارد که پس از گذشت آنها، دیگر امکان صدور حکم درباره جرم رخ داده وجود نخواهد داشت.
۴. مرور زمان اجرای مجازات:
در صورتی که حکم قطعی صادر و مهلت قانونی برای اجرای حکم سپری شود و حکم اجرا نشده باشد، اجرای حکم متوقف می‌شود.
چه جرایمی مشمول مرور زمان خواهند شد؟
کلیه جرایم تعزیری قابل گذشت، اعم از اینکه منصوص شرعی بوده یا غیر منصوص، مشمول مروز زمان شکایت خواهد شد. همچنین جرایم تعزیری غیر قابل گذشت و قابل گذشت منصوص و غیر منصوص نیز مشمول مرور زمان اجرای حکم می شوند.
بجز موارد فوق، جرایم تعزیری قابل گذشت و غیر قابل گذشت غیر منصوص نیز، مشمول مرور زمان تعقیب و صدور حکم می گردند. در تعریف جرایم تعزیری، باید بین تعزیرات منصوص شرعی و تعزیرات غیر منصوص، تفکیک قائل شد. تعزیر غیر منصوص، تعزیری است که موجب آن در شرع تعیین شده، اما نوع و میزان مجازات آن مشخص نشده است. تعزیر منصوص نیز، تعزیری است که موجب، نوع ،میزان آن در شرع تعیین شده، اما میزان آن، از حداقل حد، یعنی 75 ضربه کمتر خواهد بود.
جرم قابل گذشت، به جرمی اشاره دارد که رسیدگی و تعقیب آن، به شکایت شاکی خصوصی نیاز داشته و در صورت رضایت وی، نسبت به اینکه در کدامیک از مراحل رسیدگی قرار گرفته، سقوط مجازات امکان پذیر است.
جرم غیر قابل گذشت نیز، جرمی است که دارای جنبه عمومی است. لذا، بجز شاکی و بزه دیده، دادستان نیز به نمایندگی از جامعه، حق شکایت و درخواست تعقیب و مجازات مجرم را دارا می باشد. به همین ترتیب گذشت شاکی، تنها می تواند باعث تخفیف مجازات شود و نه سقوط آن.
جرایم در صلاحیت دادگاه های نظامی زمان جنگ نیز تنها با تمام شدن جنگ، مشمول مرور زمان خواهند شد. به همین خاطر مبدا مرور زمان جرایم در صلاحیت این دادگاه ها، بدون در نظر گرفتن درجه جرم، نسبت به اینکه در صلاحیت دادگاه نظامی یک هنگام جنگ باشند یا دو، به ترتیب، سه سال و یک سال پس از پایان جنگ، خواهد بود.
چه جرایمی مشمول مرور زمان نخواهند شد؟
به طورکلی جرایمی که موجب حد، قصاص و دیه و جرایم مستمری که انجام آن قطع نشده است (همچون جرم ترک انفاق کیفری) شود، به هیچ عنوان، مشمول مرور زمان نخواهند شد. لذا همیشه شکایت، تعقیب، صدور حکم و اجرای مجازات، در مورد آن ها، امکان پذیر است.
در نظر داشته باشید، بر اساس تبصره 2 ماده 115 قانون مجازات، تعزیرات منصوص شرعی، مشمول مرور زمان تعقیب و صدور حکم نخواهند شد. با این وجود مشمول مرور زمان اجرای حکم و شکایت می شوند. پیرامون جرایم تعزیری نیز، صرفا جرایم آورده شده در ماده 109 قانون مجازات اسلامی و تبصره ماده 36 این قانون، مشمول مرور زمان نمی شوند.
با استناد به با ماده 109 قانون مجازات اسلامی می توان گفت:
جرایم زیر مشمول مرور زمان تعقیب، صدور حکم و اجرای مجازات قرار نخواهند گرفت:
- جرایمی که علیه امنیت داخلی و خارجی کشور صورت گرفته است.
- جرایم اقتصادی، همچون کلاهبرداری و جرایم آورده شده در تبصره ماده (۳۶) این قانون با در نظر داشتن مبلغ ذکر شده در آن ماده .
- جرایم موضوع قانون مبارزه با مواد مخدر. (البته، مستفاد از تبصره ماده 36 این قانون، جرم کلاهبرداری، فقط در شرایطی مشمول مرور زمان نخواهد شد که مبلغ آن، از یک میلیارد ریال بیشتر باشد.)
بر اساس ماده 25 قانون مجازات اسلامی، به محض اینکه جرمی، مشمول مرور زمان شود، پس از انقضای مواعد مرور زمان، اجرای مجازات تبعی آن، شروع می شود و بر این اساس می توان گفت، مجازات های تبعی به هیچ وجه، مشمول مرور زمان، نمی شوند. حتی اگر مجازات اصلی، مشمول مرور زمان گردد.
توجه داشته باشید، جرایم تعزیری ای که اجرای مجازات آن ها، به دلیل رفتار عمدی مجرم (همچون فرار از زندان)، پایان یافته است و یا رفتار عمدی مرتکب، از اجرای مجازات جلوگیری کرده، به هیچ وجه، مشمول مرور زمان، نخواهد شد. لذا هر زمان محکوم، یافت شود، مجازات برای وی قابل اجراست.
مرور زمان در دعاوی ملکی به چه صورت است؟
درباره مرور زمان در دعاوی ملکی، باید بگوییم که این دعاوی می‌توانند شامل انواع مختلفی از حقوقی و کیفری باشند. این دعاوی ممکن است زیر عناوینی مانند دعوای ممانعت از حق، مزاحمت، تصرف عدوانی حقوقی و کیفری و غیره در مراجع مختلف، مطرح و پیگیری شوند.
بنابراین، نمی‌توان به ثابت بودن مرور زمان در دعاوی ملکی پرداخت؛ زیرا ابتدا باید مشخص شود که دعوا حقوقی است یا کیفری، و در صورت کیفری بودن، آیا تعزیر منصوص شرعی است یا خیر، و اینکه در چه دسته‌بندی از مجازات‌های تعزیری قرار می‌گیرد.
اگر دعوی صرفاً حقوقی باشد، هیچگونه مرور زمانی مربوط به آن وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قانون گذار استثناهای خاصی را در این زمینه در نظر بگیرد یا در قوانین مشخصی مد نظر قانون‌گذار قرار بگیرد. اما اگر دعوا کیفری باشد، مسئله مرور زمان کاملاً به درجه جرم تعزیری بستگی دارد و مرحله‌ای که دعوا در آن قرار دارد، تعیین کننده خواهد بود.
به طور کلی از آنجایی که دعاوی ملکی، شامل انواع حقوقی و کیفری می شوند و می توانند با عناوینی نظیر:
دعوای ممانعت از حق، مزاحمت، تصرف عدوانی حقوقی و کیفری و مواردی از این دست در مراجع صالح، مطرح شوند، نمی توان مرور زمان ثابتی را در مورد دعاوی ملکی، عنوان نمود؛ زیرا اولا، می بایست بررسی شود که دعوای طرح شده از کدام نوع است. و دو اینکه در صورت کیفری بودن، تعزیر منصوص شرعی یا غیر منصوص بودن آن مطابق با قانون مجازات، در درجه بندی مجازات های تعزیری و نوع دسته بندی، در نظر گرفته خواهد شد.
به همین ترتیب چنانچه دعوای طرح شده، تنها حقوقی باشد، هیچ گونه مرور زمانی در مورد آن، کارایی نخواهد داشت. بجز در صورت استثنا قانون گذار یا تعیین تکلیف خاصی در بعضی قوانین؛ همچنین اگر دعوای مطروحه کیفری باشد، شمول یا عدم شمول مرور زمان در مورد آن، به درجه جرم تعزیری صورت گرفته و مرحله ای که دعوا در آن قرار دارد، بستگی خواهد داشت.
بطور خلاصه در مورد مرور زمان در دعاوی ملکی باید گفت که اگر دعوی صرفاً حقوقی باشد، هیچگونه مرور زمانی مربوط به آن وجود نخواهد داشت اما اگر دعوا کیفری باشد، مسئله مرور زمان کاملاً به درجه جرم تعزیری بستگی دارد و مرحله‌ای که دعوا در آن قرار دارد، تعیین کننده خواهد بود.
